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Comprar um imóvel é uma decisão muito importante, por isso quanto maior a organização durante esse processo, maiores as chances de a compra ser satisfatória.

O planejamento e acompanhamento da compra do imóvel tornam tudo mais fácil e seguro. O corretor de imóveis poderá auxiliá-lo em todas as etapas desse processo.

A  começar a procura de um imóvel para comprar, opte por profissionais reconhecidos no mercado imobiliário. A equipe da AUX. PREDIAL oferece todo o suporte necessário para que você compre o imóvel ideal, sem complicações.
A) Passo a Passo

A organização de todas as etapas necessárias é fundamental para que o processo de compra de imóvel seja tranquilo. Confira abaixo o passo a passo que deve ser seguido para comprar seu imóvel com sucesso.

• Procure um corretor de imóveis para auxiliá-lo durante todo o processo de compra do imóvel. Informe o tipo de imóvel que você deseja, a finalidade e algumas características requisitadas, por exemplo: três quartos, se for um imóvel residencial.

• Defina a faixa de preço do imóvel que deseja comprar.

• Defina o valor da entrada do imóvel.

• Defina o valor do financiamento, se for o caso, ou utilização do FGTS.

• Estabeleça qual a sua composição de renda (familiar ou não). Para a compra do imóvel, hoje em dia é possível fazer a composição de renda que não seja necessariamente familiar, com até 5 pessoas.

• Encontre o imóvel ideal.

• Entregue a documentação solicitada e pague as taxas referentes à compra do imóvel.

• Assim que tudo for aprovado, providencie as certidões negativas e pague o ITBI.

• Assine o contrato.

• Registre o contrato de compra do imóvel no cartório imobiliário (RI)
B) Como escolher um imóvel?

A escolha do imóvel é a etapa mais importante do processo de compra. Ao escolher um imóvel que atenda suas necessidades, você está garantindo um futuro livre de preocupações. Listamos alguns procedimentos que facilitam o seu trabalho ao longo da procura pelo imóvel ideal.

• A vistoria do imóvel deve ocorrer, preferencialmente, durante o dia. É nesse período que se consegue visualizar defeitos de construção, além da luminosidade (sol da manhã ou sol da tarde). Também é válido realizar outra vistoria à noite, para conferir o movimento local.

• Verifique o estado de conservação dos pisos e paredes (rachaduras, infiltrações, mofo, cupim).

• Teste as instalações, acendendo as luzes e abrindo as torneiras de água (incluindo descargas e chuveiros) e gás. Atente para as condições de segurança do imóvel, se não existem gatilhos nas instalações elétricas.

• Cheque a administração do condomínio, com seus valores e taxas extras. Confirme se o prédio apresenta dispositivos de segurança. Cheque também o controle de entrada e saída de veículos.

• Nas compras de cobertura, procure averiguar se esta obedece à planta original aprovada ou se houve obras (acréscimos) após a emissão do Habite-se. No caso de terem sido feitas mudanças, principalmente de acréscimo, na planta do imóvel, é fundamental a existência de aprovação da Prefeitura. Exija também o comprovante de pagamento dos tributos correspondentes, inclusive INSS, e cheque se não existe oposição por parte do condomínio.

• Procure saber sobre a movimentação da rua onde fica o imóvel. Feiras e avenidas principais costumam ter barulho inclusive durante a madrugada e acontecem geralmente aos finais de semana, vale a pena passar no imóvel nestes dias para conferir.

• Analise o comércio na região e o acesso a transportes que atendam a necessidade da família

• Ao escolher imóveis para visitar, desconfie daqueles com valores muito baixos. Investigue por que o vendedor está cobrando valor abaixo do mercado.

• Quando você obtiver uma verba extra, use-a para amortizar o saldo devedor da compra do imóvel escolhido.

• Se possível, poupe durante um ano até somar o valor equivalente ao que pagaria no financiamento do tipo de imóvel que você procura.
C) Financiamento de Imóvel

O financiamento é uma opção para aqueles que desejam mudar-se para um imóvel próprio o quanto antes e ainda não dispõem do capital total necessário para a compra. Por meio do financiamento, você adquire um imóvel, sem esperar muito tempo. Listamos as principais etapas que devem ser cumpridas quando se opta pelo financiamento de imóvel. Ao cumpri-las, o processo de quitação será muito mais fácil.

•Defina a faixa de preço do financiamento.

•Defina qual será o valor da entrada paga na compra do imóvel.

•Estabeleça qual é a sua composição de renda.

•Estabeleça quanto de sua renda pode ser destinado para pagar o financiamento (deve ser no máximo 30% da renda bruta)

•Limite um prazo para quitar esse financiamento. O prazo para saldar o financiamento do imóvel varia de acordo com todos os itens anteriores e o prazo considerado máximo ideal é de 15 anos ou 180 meses.

Regras para o financiamento:

•Idade:O financiamento de um imóvel pode ser feito a partir dos 18 anos. Ao final do contrato, a idade não pode ultrapassar o limite de 80 anos.

•Restrições: pode haver restrições ao financiamento de imóveis de madeira, sem garagem, em rua sem pavimentação,  ou ainda, localizados em áreas com maior dificuldade para revenda, no caso de inadimplência,.

•Garantia: alienação fiduciária em todos os casos. O financiamento do imóvel estabelece a transferência de propriedade do devedor para o credor, até que a dívida esteja quitada.

• Valor: em geral, o financiamento cobre até 80% do valor do imóvel, podendo chegar a 100%.

• Despesas iniciais e mensais: no início, existirão despesas relativas à avaliação do imóvel e análise jurídica. A análise jurídica é para checar documentos e certidões do imóvel e do vendedor. Ela permite detectar a existência de pendências jurídicas que possam comprometer a propriedade do imóvel. A avaliação do imóvel tem o intuito de verificar a localização em área urbana, as condições de saneamento e habitabilidade, a existência de vícios de construção aparentes e o valor de mercado. O valor de mercado e a localização do imóvel serão usados como critério para definir o uso de recursos do FGTS.

• Além disso, lembre-se que não é apenas o custo do financiamento que recairá sobre você. Lembre-se dos custos com registros e dos impostos (ITBI). As certidões do imóvel auxiliam a descobrir se você está comprando um imóvel sem pendências. Embora sejam obrigação do vendedor, em muitas praças é comum o comprador assumir o pagamento pelas certidões.

Dois tipos de financiamento de imóvel:

SFH – Sistema Financeiro de Habitação: usa recursos da poupança e FGTS. Os bancos só obedecem às regras já estipuladas, como juros de no máximo 12% ao ano mais + TR (taxa referencial). Disponível apenas para imóveis de até R$ 500 mil.

CH – Carteira Hipotecária: não tem limite na taxa de juros e é destinada, geralmente, para imóveis acima de R$ 500 mil.

A) Documentos necessários

É importante saber de antemão quais os documentos necessários para comprar um imóvel. Ao reunir todos os documentos para a compra do imóvel, você evita possíveis entraves no decorrer do processo. Listamos abaixo todos os documentos exigidos de cada parte envolvida na compra do imóvel.

1. DOCUMENTOS solicitados quando o VENDEDOR de imóvel for PESSOA FÍSICA

A) Identificação

• Carteira de identidade (do vendedor e cônjuge, se casado);

• CPF (do vendedor e cônjuge, se casado)

B) Estado Civil

• Certidão de casamento e Regime de União (se casado após a lei 6515/77 e fora do regime normal, escritura de pacto antenupcial).

2. DOCUMENTOS solicitados quando o VENDEDOR de imóvel for PESSOA JURÍDICA

A) Sociedade para Quota de Responsabilidade Limitada

• CNPJ;

• Contrato Social;

• CGC/MF;

• Inscrição Estadual;

• Registro na Junta Comercial (Última Alteração);

• Identificação do Responsável.

• Identificação do Responsável.

B) Sociedade Anônima

• Estatutos Sociais; Ata de Assembléia que elegeu a última diretoria;

• Publicação no Diário Oficial;

• Ata da Assembléia que permitiu a alienação;

• Publicação no Diário Oficial;

• Identificação do Diretor que assinou a transação.

3. CERTIDÕES NEGATIVAS DO VENDEDOR DO IMÓVEL

A) PESSOA FÍSICA

• Cartório de Protestos;

• Distribuidores Forenses;

• Justiça Federal;

• Justiça do Trabalho.

B) PESSOA JURÍDICA

• Cartório de Protestos;

• Distribuidores Forenses;

• Justiça Federal;

• Justiça do Trabalho;

• Certidão de quitação do INSS, IR e Fazenda Estadual.

OBS.: A prática tem exigido somente a certidão do INSS.

4. DOCUMENTOS DO IMÓVEL À VENDA Benfeitorias

A) Terreno sem Benfeitorias

• Título de Propriedade;

• Certidão Vintenária de propriedade negativa de ônus e alienação;

• Certidão negativa de ônus expedida pela Prefeitura do município do imóvel;

• Carnê do Imposto Territorial (IPTU).

B) Imóvel Terreno com Benfeitorias

• Título de Propriedade;

• Certidão Vintenária negativa de ônus e alienação, constatando a averbação da construção;

• Certidão negativa de ônus expedido pela Prefeitura do município do Imóvel;

• Carnê do Imposto Predial (IPTU).

OBS.: para legitimar a documentação de Imóvel novo ou mesmo antigo, sem a devida averbação da construção no Registro de Imóveis, é necessário:

• Projeto aprovado ou planta de conservação da obra, na prefeitura do município do imóvel;

• Alvará de conclusão e aceitação das obras (habite-se);

• Certificado de quitação com o INSS (Certidão Negativa de Débito);

• Averbação de Construção no RI;

• Inscrição na Prefeitura do Município do Imóvel;

• Condição do contribuinte do Imposto Predial (IPTU).

No caso de Edifício Unidade Autônoma, além de todos os documentos mencionados acima no item B, deve-se exigir:

• Especificações e Convenção do Condomínio;

• Declaração da Administração do Edifício, atestando isenção de débitos com o Condomínio.

• Atente para a menção da vaga na garagem do edifício. (Ela pode estar mencionada na área comum, ou sem descrição própria dentro do mesmo instrumento, ou ainda com o título à parte. Se não constar em nenhum documento formal, ela não existe.)